Waar moet je op letten als je een beleggingspand koopt? En met welke wet- en regelgeving moet je in de stad Groningen rekening houden? Een aantal nuttige tips op een rijtje.
Tip 1
Houd als koper rekening met de 15-procentsnorm
In wijken rond het centrum geldt de regel dat niet meer dan 15 procent van de woningen in een straat een studentenhuis mag zijn. Maar wat is een studentenhuis? Soms wonen er in een huis weliswaar studenten, maar is er geen sprake van een studentenhuis in de zin van de zogeheten ‘onttrekkingsvergunning’. Ook hebben bepaalde straten in de stad geen 15-procentsnorm en mag bij wijze van spreken de gehele straat worden verhuurd aan studenten.
Meer weten? Neem contact op.
Tip 2
Beheer uw beleggingspand niet actief
Beleggen in box-3 vereist een passief optreden tegenover de eigen portefeuille. Wie actief beheert moet van de fiscus wellicht zijn vastgoed onderbrengen in box-1. Maar wat verstaat de fiscus precies onder ‘actief’…?
Meer weten? Neem contact op.
Tip 3
Let bij studio’s of jongerenappartementen op de splitsingsvergunning
Op grond van het jongste Bouwbesluit gelden soepelere regels voor het bouwen van studio’s. De rijksoverheid wil zo de ontwikkeling van jongerenhuisvesting bevorderen. Een van de belangrijkste maatregelen betreft de minimaal vereiste oppervlakte van een studio: die minimale afmeting is nu slechts 18 vierkante meter. Tot 2012 was dat 24 vierkante meter. Hierdoor is het tegenwoordig makkelijker om jongerenwoningen te realiseren. In Groningen leidt de regelgeving regelmatig tot het overschrijden van de 15-procentsnorm. Daarom heeft de gemeente in mei 2014 het nieuwe bestemmingsplan Woningsplitsing aangenomen. In bestaande woningen mag je alleen nog studio’s en appartementen bouwen met een minimale oppervlakte van 50 vierkante meter. Het pand zelf moet een minimale oppervlakte van 140 vierkante meter hebben.
Meer weten? Neem contact op.
Tip 4
Laat altijd een vergunning-check uitvoeren
Laat een vergunning-check uitvoeren voordat u een pand aankoopt met verschillende zelfstandige wooneenheden. In Groningen zijn veel woonstudio’s gebouwd zonder dat een gemeentelijke splitsing heeft plaatsgevonden. Dit is in bepaalde gevallen streng verboden, voornamelijk vanwege de rioolheffing die een eigenaar elk jaar dient te betalen. Daarnaast hebben de huurders hierdoor geen recht op huurtoeslag. In dat geval dient u de exploitatie te legaliseren. Zoals onder tip 3 te lezen valt, is dit niet altijd mogelijk. Het pand is dan niet meer geschikt is voor de beoogde doeleinden. Zorg er dus voor dat de benodigde vergunningen aanwezig zijn.
Meer weten? Neem contact op.
Tip 5
Beleg in box-3
Wie belegt in box-3 betaalt geen belasting over de huurinkomsten. Alleen vermogensrendementsheffing van netto 1,2 procent over de WOZ-waarde van de woning. Let op: niet de volledige WOZ-waarde vormt per se de grondslag voor de heffing. Er is een heffingsvrij gedeelte op basis van de verhouding tussen de kale huurinkomsten en de WOZ-waarde. (zie ook tip 2)
Meer weten? Neem contact op.
Tip 6
Laat de brandveiligheid controleren
Bij studioverhuur gelden nóg strengere brandsveiligheidseisen dan bij kamerverhuur. Laat daarom de brandveiligheid van uw (beoogde) beleggingspand controleren. Bij zo’n controle wordt onder meer gekeken naar de eisen voor een brandwerende deur, dikte van het gebruikte gips, type deurkozijnen, doorloophoogte van de trap. Het aanpassen van een inmiddels verhuurd beleggingspand aan de actuele eisen kan een intensieve en kostbare ingreep zijn. Zorg dus voordat u het pand aanschaft dat een vastgoedexpert het voor u heeft gecontroleerd.
Meer weten? Neem contact op.
Tip 7
Laat de juiste huurwaarde vaststellen
De waarde van een verhuurd beleggingspand is voor een groot gedeelte gebaseerd op de huurstroom. Het is dus essentieel dat deze huurwaarde correct is, zodat u niet te veel betaalt voor het object. De huurwaarde in de gereguleerde huursector komt tot stand op basis van het puntensysteem en niet via de marktwerking. U wilt dus op voorhand weten wat uw wettelijke (minimale) huurstroom is. U wilt tenslotte niet dat de huren – en dus uw rendement – na een half jaar verhuren worden gehalveerd.
Meer weten? Neem contact op.
Tip 8
Schaf een bestaand beleggingspand aan conform alle wet- en regelgeving
Let goed op de vereisten voor daglicht, ventilatie en eventuele doorgevoerde aanpassingen die vergunningenplichtig zijn. De gehele binnenstad en enkele omliggende gebieden vormen een Beschermd Stadsgezicht. Het betekent dat aanpassingen aan het pand strenger worden gecontroleerd. Ook krijgt u in bepaalde gevallen geen toestemming voor het doorvoeren van (op het oog) kleine werkzaamheden. Denk aan het aanbrengen van een simpel dakraam, dubbele beglazing of kunststof kozijnen. Laat daarom altijd een vergunningcheck uitvoeren door uw vastgoedadviseur.
Meer weten? Neem contact op.
Tip 9
Verandering woningwaarderingsstelsel (WWS)
Per 1 oktober 2015 (oorspronkelijk 1 juli) veranderd het systeem waarmee jarenlang de huurprijs van de gereguleerde huursector (alle huurwoningen onder een huurprijs van €699,48, grens 2014). Het huidige voorstel zorgt ervoor de de WOZ-waarde van het pand voor 25{4d409d03b0ed4bed73d462f49bc816ea01fcad5bc23a983326e5a5c03e6acb72} mee gaat tellen in de waardering: 12,5{4d409d03b0ed4bed73d462f49bc816ea01fcad5bc23a983326e5a5c03e6acb72} van de beschikkingswaarde en 12,5{4d409d03b0ed4bed73d462f49bc816ea01fcad5bc23a983326e5a5c03e6acb72} op basis van de WOZ waarde per vierkante meter. Dit vervangt de in het huidige systeem geldende woningtype, omgevingspunten, hinderlijke situaties en schaarste punten.